A reforma tributária trouxe uma série de mudanças que impactam diretamente quem investe ou vive de renda imobiliária. Entre as novidades, a criação dos tributos DIBS (Dual Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) despertou dúvidas sobre como será a tributação da locação de imóveis — especialmente para quem precisa decidir entre atuar como pessoa física ou jurídica. Afinal, com o novo sistema, qual opção será mais vantajosa?
Este artigo do Malvese Advogados Associados apresenta um comparativo prático entre os regimes, com base nas propostas da reforma tributária, nas regras atuais e nas implicações estratégicas para investidores e famílias que buscam eficiência fiscal e segurança jurídica.
Panorama da Reforma Tributária e o Surgimento de DIBS / CBS
O que são DIBS e CBS no contexto da reforma tributária
A proposta de unificação dos tributos sobre o consumo transformará o sistema atual, substituindo impostos federais e estaduais — como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — por dois novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS ou DIBS), de competência compartilhada entre estados e municípios.
Quais tributos serão substituídos
A CBS unificará o PIS e a Cofins, enquanto o DIBS substituirá o ICMS e o ISS. Juntos, formam um modelo semelhante ao do IVA dual adotado em países da OCDE, com incidência sobre o valor agregado e direito a crédito sobre insumos.
Cronograma de implantação e fases transitórias
O novo sistema entrará em fase de transição entre 2026 e 2033. Durante esse período, o DIBS e a CBS coexistirão com os tributos antigos, permitindo adaptação gradual. Para o setor imobiliário, isso significa ajustes e novas interpretações sobre a tributação de receitas de locação.
Situação Atual da Tributação Sobre Locação — Pessoa Física vs Pessoa Jurídica
Tributação da pessoa física
Atualmente, o locador pessoa física paga Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos, com alíquotas progressivas que chegam a 27,5%. O recolhimento é feito mensalmente por meio do carnê-leão, e a declaração é anual.
Tributação da pessoa jurídica
Já a pessoa jurídica — especialmente holdings patrimoniais — pode optar pelo lucro presumido ou lucro real. No regime presumido, a base de cálculo considera 32% da receita bruta como lucro tributável, com carga efetiva em torno de 11% a 14%.
Vantagens e desvantagens do modelo vigente
A pessoa física enfrenta alíquotas mais altas, mas tem burocracia mínima. A pessoa jurídica exige contabilidade formal, mas oferece economia significativa e maior previsibilidade tributária — essencial para quem busca proteger e ampliar seu patrimônio.
Novas Regras para Locação com DIBS / CBS
Quem será contribuinte
A principal dúvida é se a locação de imóveis passará a ser tributada pelo DIBS e CBS. A princípio, a proposta da reforma prevê incidência apenas sobre serviços e bens, excluindo a locação entre particulares. Contudo, se a atividade for considerada empresarial, poderá haver incidência.
Base de cálculo, exclusões e deduções
O texto constitucional e as normas complementares devem definir bases de cálculo e créditos permitidos. Empresas imobiliárias e holdings poderão aproveitar créditos sobre despesas de manutenção, administração e intermediação dos contratos.
Alíquotas efetivas e reduções previstas
As alíquotas combinadas do DIBS e CBS devem girar em torno de 25%, com possíveis reduções para setores específicos, como habitação social. Esses detalhes serão definidos por lei complementar.
Comparativo Prático: Pessoa Física vs Pessoa Jurídica Após a Reforma
Cenários simulados com diferentes faixas de renda
Locadores com até dois imóveis residenciais tendem a manter vantagem como pessoa física, devido à simplicidade e ausência de CBS. Já investidores com carteiras maiores ou imóveis comerciais podem se beneficiar da estrutura jurídica.
Exemplos numéricos e impacto efetivo
Um investidor que recebe R$ 20.000 mensais em aluguéis, como pessoa física, paga até R$ 5.500 em IR mensal. No regime de pessoa jurídica (lucro presumido), a carga total pode cair para cerca de R$ 2.800, considerando todos os tributos.
Regimes tributários mais competitivos
O lucro presumido deve seguir como a opção mais vantajosa para carteiras médias. O lucro real é indicado para operações maiores. A CBS tende a substituir o PIS/Cofins mantendo lógica semelhante.
Impactos Estratégicos e Riscos para Locadores e Investidores
Carga tributária adicional e “atividade econômica”
A linha entre gestão patrimonial e atividade empresarial será mais observada. A Receita Federal poderá entender que a locação de múltiplos imóveis constitui atividade econômica, sujeitando-a à CBS.
Riscos de autuação e fiscalização
Com a digitalização dos sistemas tributários, o cruzamento de dados entre cartórios, imobiliárias e plataformas de aluguel será mais preciso. Locadores que não formalizam suas receitas correm risco de autuação.
Efeitos sobre planejamento patrimonial e sucessório
A constituição de holdings patrimoniais permanece essencial. Além de reduzir tributos, facilita a sucessão e protege o patrimônio. Essa estrutura deve ser revista à luz das novas regras do DIBS e CBS.
Leia também: Contratos de Franquia: Como Evitar Surpresas na Relação Franqueador-Franqueado.
Planejamento Tributário Inteligente: Como Escolher e Migrar
Quando vale a pena abrir pessoa jurídica ou holding patrimonial
Quem administra mais de três imóveis ou tem receitas superiores a R$ 120 mil anuais pode se beneficiar da criação de pessoa jurídica.
Reestruturações possíveis e cronograma de transição
A transição para o novo modelo deve ser planejada com antecedência. Muitos investidores reorganizarão holdings e revisarão contratos antes da vigência plena da CBS e DIBS.
Cuidados contratuais e jurídicos
É indispensável revisar cláusulas de repasse de tributos e reajustes nos contratos. Cláusulas genéricas podem gerar desequilíbrios futuros.
Saiba mais em: Arbitragem Empresarial: Quando Usar e Quais os Benefícios.
Perguntas frequentes sobre DIBS e CBS na locação de imóveis
A locação residencial será tributada pela CBS?
Não. A proposta atual mantém a isenção para locações residenciais entre pessoas físicas, mas atividades empresariais podem ser alcançadas.
Pessoa física pode migrar para CNPJ para reduzir imposto?
Sim. Abrir uma pessoa jurídica — como uma holding patrimonial — pode reduzir a carga tributária, mas é essencial analisar receitas e custos administrativos.
Como a reforma tributária pode afetar contratos de locação já existentes?
Embora os contratos de locação vigentes não sofram impacto imediato com a implementação do DIBS e da CBS, é provável que precisem ser revisados nos próximos anos. Cláusulas relacionadas a reajustes, repasse de encargos e distribuição de responsabilidades tributárias podem demandar atualização para refletir o novo sistema fiscal. Além disso, eventuais mudanças de alíquota ou de competência tributária entre entes federativos podem gerar desequilíbrios contratuais, exigindo acompanhamento jurídico contínuo e ajustes preventivos.
Fontes:
Receita Federal — Reforma Tributária e o novo modelo IBS/CBS
Valor Econômico — Impactos da reforma no mercado imobiliário
Conclusão: Escolha Estratégica e Segurança Jurídica no Novo Cenário
Com a chegada dos tributos DIBS e CBS, o mercado imobiliário entra em uma nova era tributária. A locação de imóveis residenciais tende a permanecer livre de incidência direta, mas as operações empresariais precisarão se adaptar.
O time de Malvese Advogados Associados oferece consultoria em planejamento tributário e patrimonial, auxiliando empresas, famílias e investidores a se prepararem para as mudanças da reforma tributária.
