A reforma tributária deixou de ser um tema distante para proprietários, holdings imobiliárias e locatários corporativos. Com a instituição do IBS e da CBS, a locação de imóveis passa a ser tratada, em diversas hipóteses, como operação tributável, o que impacta diretamente o valor do aluguel, a rentabilidade do portfólio e a forma de redigir contratos.
Mais do que entender a lei, o desafio agora é ajustar contratos de locação com segurança, preservando o equilíbrio entre locador e locatário e evitando litígios. Quando falamos em “Contratos de locação: o que muda com a reforma tributária e como repassar custos com segurança”, estamos tratando de uma decisão que envolve patrimônio, planejamento tributário e continuidade dos negócios.
Ao longo deste artigo, vamos explicar, de forma prática, o que muda nos contratos de locação com a reforma tributária e como estruturar cláusulas e estratégias de repasse de custos de maneira segura, especialmente para empresas, empresários, famílias de alta renda e investidores que têm os imóveis como parte relevante do patrimônio.
Reforma tributária e contratos de locação: o que está realmente mudando?
Do sistema anterior ao IVA dual: IBS e CBS em foco
A reforma tributária sobre o consumo criou um sistema de IVA dual, composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituem tributos como PIS/Cofins, ICMS e ISS em diversas operações. A lógica declarada é simplificar o sistema, ampliar a base e reduzir distorções, mas, na prática, isso significa revisitar contratos que foram pensados para outra realidade tributária.
Nos casos em que a locação se enquadra como atividade econômica organizada, com emissão de documentos fiscais e habitualidade, a operação de aluguel passa a ser analisada sob a ótica do IBS e da CBS. Isso exige atenção redobrada a cláusulas de formação de preço, reajuste, repasse de encargos e reequilíbrio econômico-financeiro, sob pena de o locador absorver, sozinho, um aumento estrutural da carga tributária.
Quem está no radar da nova tributação
A legislação complementar e as normas correlatas caminham no sentido de concentrar a incidência do IBS e da CBS em contribuintes que exploram locação de forma profissionalizada. Em outras palavras, o alvo principal não é o pequeno investidor eventual, mas:
- holdings e veículos patrimoniais com carteira relevante de imóveis para renda;
- pessoas jurídicas que exploram locação como atividade econômica organizada;
- pessoas físicas com portfólios significativos e gestão profissional da locação.
Entender se a sua estrutura se enquadra como contribuinte de IBS e CBS é o primeiro passo antes de mexer em cláusulas sensíveis do contrato. A partir daí, a atualização contratual deixa de ser mera formalidade e passa a ser medida de proteção tributária e patrimonial.
Como a nova tributação impacta contratos de locação empresariais e patrimoniais
Locadores pessoa física, holdings e veículos patrimoniais
Para locadores pessoa física com um ou poucos imóveis e locação não profissionalizada, a tendência é de tratamento diferenciado, com manutenção da tributação concentrada no Imposto de Renda, em linha com o objetivo de proteger a “pequena poupança imobiliária”. Já no caso de pessoas jurídicas patrimoniais, sociedades com carteira de imóveis para renda e estruturas mais sofisticadas, é alta a probabilidade de enquadramento como contribuintes de IBS e CBS sobre os aluguéis.
Famílias de alta renda que estruturaram imóveis em holdings ou SPEs patrimoniais também entram nesse radar. Nesses casos, a locação deixa de ser vista apenas como renda complementar e passa a ser atividade econômica organizada, sujeita à emissão de notas fiscais, cumprimento de obrigações acessórias e recolhimento periódico dos novos tributos. Isso impacta diretamente o fluxo de caixa do grupo familiar e a forma de gerir o portfólio dentro do planejamento patrimonial.
Regimes de transição e riscos de não se adaptar
Além da definição de quem é contribuinte, a reforma prevê regimes transitórios e opções que podem reduzir a carga efetiva, desde que cumpridos requisitos formais, como registro de contratos, correta classificação das operações e observância de prazos. Sem essa visão integrada entre tributação, contratos e organização patrimonial, o risco é:
- perder oportunidades de economia fiscal por falta de enquadramento adequado;
- assumir custos desnecessários por ausência de cláusulas de repasse;
- ter contratos fragilizados em eventual disputa judicial ou administrativa.
Por isso, a revisão dos contratos de locação deve caminhar junto com a análise dos regimes de transição e com o planejamento tributário da estrutura como um todo.
Formação de preço do aluguel na era do IBS/CBS: quem paga a conta?
Aluguel bruto x aluguel líquido de tributos
Quando a locação passa a ser tributada por IBS e CBS, a primeira pergunta é inevitável: quem paga a conta? Se o contrato permanecer silencioso, o impacto tende a recair sobre o locador, que verá sua margem corroída à medida que a nova carga tributária se consolida. Em cenários em que a alíquota efetiva pode superar a incidência combinada de PIS/Cofins hoje aplicada em algumas operações, a diferença se torna rapidamente relevante para o resultado operacional do imóvel.
Por isso, é fundamental separar aluguel bruto (valor previsto no contrato, antes de tributos) e aluguel líquido (o que de fato chega ao locador após impostos). Sem essa distinção, o proprietário pode acreditar que está preservando rentabilidade, quando, na prática, está absorvendo um novo custo que não foi modelado na aquisição do imóvel ou na negociação com o inquilino.
TCO do locatário e preservação da rentabilidade
Do lado do locatário corporativo, a preocupação central é o TCO (custo total de ocupação). Ainda que parte dos tributos possa ser repassada, isso precisa ser previsível, transparente e conectado ao orçamento de médio e longo prazo. O ponto de equilíbrio está em contratos que preservam a viabilidade do ativo para o locador, sem tornar inviável a operação do locatário.
Modelar o preço do aluguel com base em indicadores claros, cenários de tributação e mecanismos contratuais de reequilíbrio ajuda a evitar conflitos e renegociações abruptas quando a reforma começar a produzir efeitos concretos sobre o fluxo de caixa de cada parte.
Cláusulas essenciais para atualizar contratos de locação com segurança jurídica
Cláusula de repasse de tributos e encargos
Diante da nova realidade, a atualização de contratos de locação passa a exigir, quase sempre, uma cláusula específica de repasse de tributos e encargos. Essa cláusula deve indicar, com clareza:
- quais tributos podem ser repassados (IBS, CBS e outros encargos incidentes sobre a locação);
- como será calculado o valor a ser repassado (base de cálculo, alíquota, documentos fiscais);
- se o repasse será destacado como parcela adicional ou incorporado ao valor do aluguel;
- como o locatário poderá conferir os valores (notas fiscais, relatórios, extratos).
Quanto mais objetiva for a redação, menor o espaço para discussões futuras sobre abusividade, surpresa contratual ou desequilíbrio entre as partes.
Reajuste, reequilíbrio e mecanismos de renegociação
Outro ponto estratégico envolve cláusulas de reajuste, revisão e renegociação. O ideal é que o contrato explicite que o índice de reajuste monetário (como IPCA ou outro índice setorial) não abrange variações tributárias, evitando dupla oneração. Além disso, mecanismos de reequilíbrio econômico-financeiro podem prever gatilhos específicos para rediscutir condições do contrato em situações como:
- mudança relevante da legislação tributária aplicável à locação;
- criação ou aumento significativo de tributos sobre o aluguel;
- alteração expressiva da alíquota efetiva de IBS e CBS.
Essas cláusulas funcionam como válvulas de escape que permitem ajustar o contrato à nova realidade, sem depender exclusivamente de discussões judiciais futuras.
Definição de responsabilidades e compliance contratual
Ainda dentro das cláusulas essenciais, é importante delimitar as responsabilidades de cada parte em termos de documentos fiscais, informações e compliance. O contrato pode prever, por exemplo:
- quem é responsável pela emissão e guarda de notas fiscais;
- como será feito o compartilhamento de informações para fins de crédito de IBS/CBS pelo locatário, quando cabível;
- quais padrões contábeis e de governança serão observados na relação contratual.
Em carteiras grandes, essa organização reduz o risco de autuações e facilita a governança tributária e patrimonial do grupo.
Estratégias práticas para repassar custos da reforma tributária em contratos de locação
Modelos de repasse: integral, parcial, escalonado e gross-up
Repassar integralmente o novo custo tributário ao locatário pode parecer a solução mais simples, mas, na prática, nem sempre é a estratégia mais inteligente. Em alguns segmentos, um repasse abrupto pode gerar perda de competitividade, vacância e renegociações traumáticas.
Entre as alternativas, é possível trabalhar com diferentes modelos de repasse:
- repasse integral: o locatário assume toda a nova carga tributária, respeitados limites legais e contratuais;
- repasse parcial: locador e locatário compartilham o impacto, com percentuais definidos em contrato;
- repasse escalonado: a transferência do custo é feita gradualmente, ao longo de determinados períodos;
- cláusula de gross-up: o valor do aluguel é ajustado de forma que o locador receba, líquido de tributos, o montante originalmente pactuado.
O modelo adequado vai depender do perfil do imóvel, da força de negociação das partes e da estratégia de ocupação ou rentabilidade de longo prazo.
Como comunicar ajustes a locatários corporativos
A comunicação com locatários corporativos, investidores e famílias de alta renda faz diferença na aceitação dos ajustes. Em geral, esses perfis respondem melhor quando compreendem as razões do aumento ou da revisão contratual: mudança legislativa, aumento estrutural da carga e necessidade de preservar a viabilidade do ativo e do contrato.
Por isso, é recomendável apresentar cenários, simular impactos no curto e no longo prazo e, sempre que possível, oferecer alternativas contratuais em vez de impor uma única solução. Transparência, previsibilidade e coerência com a prática de mercado ajudam a manter relações de longo prazo e reduzir o potencial de conflito.
Evitar litígios preservando a relação de longo prazo
Contratos de locação de imóveis empresariais e patrimoniais, especialmente quando fazem parte de estruturas de alto patrimônio, costumam ter caráter estratégico. A reforma tributária é um fator relevante, mas não o único. Ao desenhar estratégias de repasse de custos, é importante ponderar o impacto sobre a vacância, a reputação do imóvel e a continuidade da relação com locatários-chave.
Uma abordagem que combine técnica jurídica, visão tributária e sensibilidade comercial tende a reduzir o risco de litígios e a preservar o valor do ativo no médio e longo prazo.
Organização patrimonial e gestão da carteira de locações no pós-reforma
Mapeamento da carteira e priorização de contratos
Para quem possui múltiplos imóveis – seja por meio de pessoa física, holding familiar, SPEs ou veículos de investimento –, a reforma tributária exige um olhar de portfólio. Nem todos os contratos precisarão da mesma urgência de revisão, mas é recomendável mapear quais estão mais expostos ao IBS e à CBS, quais podem se beneficiar de regimes específicos e quais ainda estão mal redigidos sob o ponto de vista de repasse e reequilíbrio.
Uma metodologia prática inclui:
- listar todos os contratos de locação vigentes e seus prazos;
- identificar quem é o locador (pessoa física, holding, SPE, fundo etc.);
- classificar os contratos por relevância econômica e risco tributário;
- priorizar a revisão daqueles que concentram maior exposição a IBS e CBS.
Integração entre planejamento tributário, societário e sucessório
Esse movimento não deve ser isolado do planejamento patrimonial. Estruturas criadas apenas para concentrar imóveis podem precisar ser revisitadas à luz da nova tributação, especialmente quando já existem discussões sucessórias em andamento.
Conclusão: agir agora para preservar segurança jurídica e rentabilidade
Contratos de locação: o que muda com a reforma tributária e como repassar custos com segurança não é apenas uma pergunta jurídica – é uma decisão estratégica de patrimônio e de negócios. Ignorar o tema pode significar aceitar, na prática, uma redução silenciosa da rentabilidade ou abrir espaço para conflitos entre locador e locatário quando os novos tributos começarem a produzir efeitos concretos.
Por outro lado, quem revisa contratos com antecedência, ajusta cláusulas de repasse, define mecanismos de reequilíbrio e integra essas decisões ao planejamento patrimonial tende a atravessar a transição com mais previsibilidade e menos risco.
Se você é proprietário, gestor de portfólio, empresário ou integrante de família com patrimônio relevante em imóveis e precisa revisar contratos de locação, estruturar aditivos ou avaliar estratégias para mitigar o impacto do IBS e da CBS, a equipe da Malvese Advogados Associados pode auxiliá-lo. Nosso time atua de forma integrada em Direito Empresarial, Imobiliário, Tributário e Patrimonial para reduzir riscos, preservar valor e dar segurança às suas decisões.
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